一般的に、不動産を売却する時は最初に不動産業者に価格査定をしてもらいますが、不動業者社に査定してもらう前に自分で相場の調査をしておきましょう。
不動産業者によって査定結果が違うこともあるため、どの業者を選ぶべきかの判断基準となります。
次に、不動産業者に売却する不動産の価格査定をしてもらいます。
査定を依頼する前に、登記簿謄本・測量図・設計図書一式・売買契約書など、不動産の情報を伝えるために必要となる書類を一式用意しておくと良いでしょう。
不動産業者の査定価格を聞いたら、不動産業者の担当者と打ち合わせして、売り出し価格を決めます。
この時の売り出し価格は、できるだけ早く売りたいのであれば相場程度かそれよりも安く、時間がかかっても良いから高い価格で売りたいのであれば、相場程度かそれ以上に設定するようにしましょう。
不動産業者と媒介契約を締結します。
媒介契約には複数の不動産業者と契約できる一般媒介契約と、
1社としか契約できない専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
前者はより多くの人に売却不動産の情報を伝えられるというメリットがあり、後者は1社としか契約できないぶん、不動産業者がつきっきりで売却活動を行ってくれるというメリットがあります。
不動産業者が売却活動を行います。
広告活動も行われますが、これらの費用は基本的に不動産業者の負担で、契約が決まるまで別途費用を請求されることはありません。
売却活動の結果、購入希望者があらわれたら買付申込を受け、
条件交渉が整えば売買契約を締結します。
売買契約後、買主は住宅ローンの本申込を行います。
買主の住宅ローンの承認がおりれば、決済手続きに進みます。売主は決済が済めばすぐに物件の引き渡しとなるため、引っ越しを済ませておく必要があります。
媒介契約を締結した不動産業者の売却活動により不動産売買契約が締結されると、その成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は法律でその上限額が定められています。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以上300万円未満 | 5%+消費税 |
| 300万円以上400万円未満 | 4%+2万円+消費税 |
| 400万円以上 | 3%+6万円+消費税 |
例えば、売買価格1,000万円の不動産であれば仲介手数料は1,000万円×3%+6万円+消費税で、38.88万円となります。
仲介手数料は、媒介契約締結時にその取り扱いについて決めます。
一般的に、法律で定められた上限の額で契約することが多いですが、両手など不動産会社が充分な手数料を受けられる状況であれば値引きしてくれることもあるので、交渉してみても良いでしょう。
仲介手数料は、媒介契約締結時には支払う必要がなく、また媒介契約を結んでも不動産の売買契約を成約させられなかった場合は支払う必要はありません。
仲介手数料を支払う必要があるのは、売買契約を締結させた時です。
仮に、一度売買契約が締結された後に解約されたらどうなるのか、という問題です。これは不動産会社によって対応が異なるところですが、一般的にはこの場合でも仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は、売買契約が決まった段階で支払いが確定するのが一般的ですが、いつ払うのかについては売買契約締結時に半分、決済時に半分、もしくは売買契約時に全額や決済時に全額支払うなどの方法があります。
決済時であれば決済資金から支払うことができますが、売買契約時に仲介手数料の支払いが必要なのであれば、自己資金から支払わなければなりません。
仲介手数料支払いのタイミングは不動産会社によって取り扱いが異なるため、媒介契約時に話し合って決めておくと良いでしょう。
不動産売買契約時には、仲介手数料の他に印紙税を支払う必要があります。
不動産売買契約書の作成にあたっては、その売買金額に応じて印紙税を支払わなければなりません。
不動産の売買に関わる印紙税については、平成32年3月31日までは軽減税率の適用を受けることができ、その税額は以下の通りです。
| 記載された契約金額 | 税額 |
|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円を超え 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円を超え 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円を超え 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円を超え 5億円以下 | 6万円 |
| 5億円を超え 10億円以下 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 |
不動産の決済と引き渡し時には、仲介手数料の他に登記費用を支払う必要があります。
なお、決済までの間に土地の整地や建物の解体、境界画定のための測量などを行うのであれば、その費用も支払っておく必要があります。
また、決済までに引っ越しを済ませる必要があるため、その費用も見込んでおきましょう。
不動産売却の登記費用は、主に抵当権抹消費用の登録免許税・司法書士報酬を支払う必要があります。
抵当権抹消費用の登録免許税は、平成32年3月31日までの間であれば債券価格の0.1%の軽減税率の適用を受けることができます。
また、登録免許税とは別に司法書士報酬を支払う必要があります。
例えば3,000万円の債券価格であれば、3,000万円×0.1%=3万円の登録免許税に、売渡証書作成費用で1?2万円程、抵当権抹消費用で1?2万円程の司法書士報酬を加え、合計5?10万円程の費用となります。
不動産を売却する前に、土地の整地や解体、境界画定のための測量が必要であればそれらの費用を支払う必要があります。
これらは、個別の専門業者への支払いとなるため、決まった支払いのタイミングはありません。可能であれば決済時の支払いにしてもらえれば、不動産の売却で得たお金の中から支払うことができます。
不動産の売買契約後、決済までの間に引っ越しを済ませておく必要があります。
不動産の売買では、売買契約締結後に住宅ローンの本申込を行い、仮にローンが否決になると解約となる可能性もあります。
解約となった場合に備えて、本申込の承認が出てから引っ越しの手続きを行う場合は忙しいスケジュールとなるでしょう。
なお、引っ越し費用以外にハウスクリーニングの費用も見ておく必要があります。
不動産を売却した結果、利益を得られたら、その利益額に応じて譲渡所得税を支払う必要があります。
不動産を売却して利益が出たら、その利益額に応じて税金を納めなければなりません。納める税金は自分で計算し、売却した年の翌年2月16日?3月15日の間に確定申告する必要があります。
不動産を売却した時の譲渡所得税の税率は、不動産を売却した時の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得として39.63%、5年超であれば長期譲渡所得として20.315%の税金が課されます。
譲渡所得税を求めるための計算式は以下の通りです。
課税譲渡所得=売却価格-取得費用-譲渡費用-特別控除
取得費用は売却した不動産を取得した時に要した費用で、不動産の購入価格も含まれます。
また、譲渡費用とは売却時に支払った仲介手数料や測量費、解体費用などのことです。
例えば、8年前に2,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却し、譲渡費用として100万円の経費がかかった場合、以下の計算をすると税額を求められます。
課税譲渡所得=3,000万円(売却価格)-2,000万円(取得費用)-100万円(譲渡費用)=900万円
900万円×20.315%(長期譲渡所得)=182万8,350円
このケースだと182万8.350円の税金を納める必要があります。
なお、実際には取得費用に建物が含まれていれば、減価償却する必要があります。
売却した不動産がマイホームだった場合には、3,000万円の特別控除の適用を受けられるため税額を0円にすることもできます。
